Hiểu đúng Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước

Thời gian gần đây, thông tin về Thông tư 22/2023/TT-NHNN đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) lo lắng. Theo thông tư này, từ ngày 1-7-2024, sẽ không cấp tín dụng cho đối tượng vay mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nội dung của Thông tư 22 không hoàn toàn mới.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, Thông tư 22 chỉ sửa đổi quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN về “khoản cho vay thế chấp nhà”. Nghĩa là, để đáp ứng điều kiện vay thế chấp nhà đối với cá nhân, nhà phải đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà. Điều này đã được nêu rõ trong Thông tư 41 với nội dung đơn giản là “nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà”. Thông tư 22 chỉ làm rõ hơn điều kiện vay thế chấp nhà là nhà đã sẵn sàng để bàn giao. Vì vậy, đây không phải là quy định mới hoàn toàn.

Trước đó, Thông tư 41 đã quy định tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng có hai khoản cho vay là “khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS” và “khoản cho vay thế chấp nhà”. Khoản cho vay thế chấp nhà đã được giải thích trên, còn khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS trong khoản 10 Điều 2 là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua BĐS, thực hiện dự án BĐS và được bảo đảm bằng chính BĐS, dự án BĐS hình thành từ khoản cho vay theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo. Thông tư 22 không sửa đổi nội dung này.

Công văn 601/NHNN-TTGSNH năm 2022 cũng đã giải thích “nhà” trong quy định “khoản cho vay thế chấp nhà” bao gồm các công trình xây dựng trên đất có mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà giữa người bán và người mua. Trường hợp nhà chưa hoàn thành theo hợp đồng mua bán thì chưa đủ điều kiện để coi là khoản cho vay thế chấp nhà.

Theo giải thích trên, “khoản cho vay thế chấp nhà” sẽ không áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, cá nhân có nhu cầu vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể sử dụng BĐS hình thành trong tương lai đó để đảm bảo và sẽ áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cho trường hợp “khoản cho vay bảo đảm bằng BĐS” theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41.

Thông tư 22 quy định rõ hơn về điều kiện vay mua nhà

Cần nhấn mạnh rằng mấu chốt của vấn đề nằm ở hệ số rủi ro của từng loại sản phẩm. Để tránh hiểu lầm, các chuyên gia kinh tế đã đề nghị cần làm rõ nội dung Thông tư 22. Tuy nhiên, tổng giám đốc một ngân hàng thương mại cho rằng điều đáng lưu ý của thông tư mới không nằm ở văn bản mà là việc Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh giảm hệ số rủi ro đối với một số khoản vay mua nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp và cho vay nông nghiệp nông thôn. Tuy nhiên, hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được giữ nguyên, từ 30% đến 120% tùy thuộc vào tỉ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỉ lệ số dư khoản vay so với giá trị của tài sản bảo đảm. Trường hợp không có thông tin về tỉ lệ bảo đảm, hệ số rủi ro sẽ lên đến 150%.

Thông tư 22 nhắm đến việc hướng dẫn cho vay của các ngân hàng. Điều quan trọng là, khi vốn chủ sở hữu của một ngân hàng không tăng mà họ vẫn muốn mở rộng tín dụng, họ cần ưu tiên cho vay những dự án có mức rủi ro thấp như dự án nhà ở đã hoàn thành, nhà ở xã hội, BĐS công nghiệp… Đối với các khoản vay có mức rủi ro cao, ngân hàng sẽ giới hạn cho vay ở mức nhất định. Vì vậy, người mua nhà hình thành trong tương lai sẽ gặp khó khăn hơn khi cần vay vốn nếu dự án họ mua chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý.

“Dù có ảnh hưởng đến việc cho vay của ngân hàng, tôi cho rằng Thông tư 22 có tính thực tiễn cao. Trong thời gian gần đây, không ít dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã thu gần hết tiền của khách hàng mà không đáp ứng đúng cam kết. Trong danh sách rủi ro đó, không chỉ có người mua nhà, mà ngân hàng cũng phải đối mặt với áp lực xử lý nợ xấu. Ở một góc nhìn khác, việc ngân hàng ưu ái cho những dự án đã hoàn thành cũng có thể coi là một rào cản đối với chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở hình thành trong tương lai từ ngày 1-7-2024 trở đi”, tổng giám đốc chia sẻ.

Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước đã gây nên sự lo lắng và băn khoăn cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, thông tư này chỉ là sửa đổi và làm rõ điều kiện vay thế chấp nhà đã được quy định trong Thông tư 41. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro của các khoản vay mua nhà ở xã hội, BĐS khu công nghiệp và cho vay nông nghiệp nông thôn là điểm đáng chú ý của Thông tư mới. Tuy nhiên, hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản vay mua nhà được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được duy trì. Điều này nhằm hướng dẫn các ngân hàng ưu tiên cho vay các dự án có mức rủi ro thấp và giới hạn cho vay đối với các dự án chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.

FEATURED TOPIC